指値交渉

先日の指値した物件が、何回かの交渉を経て10％弱引きで了解を得られました。

実は、もともとその価格が目標価格だったので、大成功なのです。

いろいろな交渉術の本やセミナーがありますが、共通しているのが　『初頭要求は大きめに！』
ということです。

買いたい値段で指値をしてはいけません。

売主さんの事情もそれぞれですので、一概には言えませんが、教科書的には希望価格よりも大き目の指値をしないとその価格で買えるチャンスは小さくなります。

今回も、最初から目標価格で指値をしたらダメだったと思います。

めでたし　めでたし。

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外壁の色

今日は中古の戸建てを仕入れるために、4戸見てきました。

その中の一つは、私も収益物件として欲しいと思うもので、利回り的にも20%を超えそうなものがありました。

しかし、今回は不動産屋としての再生事業（リフォーム＆転売）が目的なので黙っていました。

結局、その物件は先ほど買付を出しましたが、先方の業者から指値が厳しいのでもう一度検討して欲しいと言われてしまいました。。

やっぱり不動産屋は、決断が早いなぁ〜とつくづく思いました。

明日、再度価格交渉に臨むことになりました。


それにしても、再生事業は大家として大変勉強になります。

外壁の色や内装など、自分の所有物件でやりたいと思うことを、会社の経費で実践して結果が分かるのですから。

特に外壁の色を選ぶときには注意が必要です。

見本の色と実際の色では全く異なる場合があります。

つい最近、弊社で再生した物件では、シックなベージュ風な色を指定したのに、仕上がってみたらどうみてもピンクでした。

社員一同、唖然としてしまいました。

もちろん、色見本で確認し、その色番号を指定しているにもかかわらずです。

まったく色見本としての意味がありませんでした。

これからは、色見本を選んだ後に、実際にその色で塗った物を確認してから、発注することになりました。

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国金

私の物件ポートフォリオには戸建てがありません。

賃貸需要は高いのですが供給が少ないので、家賃も高めに設定できます。

そこで、いよいよ戸建て物件を購入すべく国金に相談しに行ってきました。

ポイントは、�〇笋梁粟�で融資の土俵に乗るかという点と、��抵当権の設定を購入予定の物件に設定できるかという点でした。

�〇笋慮什澆亮敍�れを伝えたところ、かなりのけぞっていましたが、事業性重視とのことで申し込み一式をいただきました。

��原則的には他の物件で先に抵当権を設定した後に融資の実行となるということでした。

しかしながら、お客様等で購入物件に抵当権が設定されたケースが実際にあるので、支店や担当者ごとに方針が異なるのかどうかを確認したところ、それはないというお返事でした。

では、どういうケースで購入物件に対して抵当権を設定しているのかどうか確認してみたところ、ケースバイケースという非常に曖昧なお返事でした。

今後も根気強く訪問してみたいと思います。

ちなみに、現在の金利は2.45%（固定）とのことでした。

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オープンハウス

うちの会社では、中古住宅をリフォームして販売する事業をしています。

今日はそのリフォームした中古住宅を販売するため、新聞広告を入れてオープンハウスを行いました。

私自身、築20年以上の中古住宅に住んでいますが、新築住宅にはほとんど興味がありません。

日本では、築30年もすればボロ扱いされ、20年経てば減価償却上の評価で価値がゼロとなってしまい、ハウスメーカーからは建替えの提案などがあります。

しかし、アメリカでは築年数が平均100年、イギリスでは77年だそうで、古い物件は逆にプレミアがつくこともあるそうです。

地震の問題や、気候の違い等もあるでしょうが、私は日本の30年で建替えする文化はいかがなものかと思います。

そのため、中古住宅の再生事業はエコでもあり、私自身好きな事業の一つです。

私の所有するボロアパートも、建っている限りリフォームをして長く持たせたいと思っています。

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不動産投資相談

不動産投資に興味があるというお客さんからの相談が時々あります。

興味はあるが、怖くてできないという方が多いので、何が怖いのかを洗い出し、一つ一つ対策を打っていきましょうとお話ししています。

下記の項目が大まかな怖いこと（リスク）にまとめられます。

・自然災害（地震・火事など）
　→　火災保険や地震保険の加入（建物価格の100%入れる地震保険もあります）
・空室
　→　物件の立地・家賃設定・人口動態などを調べて、空室になりにくい物件を探す。
　　 　立地が悪くても、募集方法やリフォーム方法により、入居率が高くなる場合がある。
　管理会社とコミュニケーションをよくとり、管理会社をきちんと管理する。
・管理
　→　 よい管理会社を選ぶ。
・滞納や入居者とのトラブル
　→　 管理会社にやらせる。
・事故（事件や自殺など）
　→ 損害賠償請求をする（連帯保証人がしっかりとした入居者を選ぶ）。
・金利上昇
　→　 過去のデータから、金利が上がっても対応できる利回りの物件を選ぶ。

等々、私が不動産投資を始めようとした際に感じたこととと、ほとんど同じ内容です。

そのほか、何か言い知れぬ恐怖があるという方も多いですが、私も同じです。

不動産投資を始める前には、200万円程度の車のローンしか組んだことが無かったのですから。


いくら勉強してリスク対策をしても残る『言い知れぬ恐怖』と、その先にある『自由を手に入れること』をてんびんにかけて、私は自由を手に入れることを選択しました。

私が唯一後悔している点を挙げるとすれば、『もっと早く始めればよかった』ということです。

不動産投資に興味がある方には、それぞれ目的があると思いますが、収益物件の購入は投資である以上、自己責任だと思っています。

後はじっくり本人で考えてもらい、私は必要以上にプッシュはしません。


営業的にはマズイのでしょうが、それが筋だと私は思っています。

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プロフィール

ワクワク

Author:ワクワク
収益物件を担当している北村です。
製薬会社勤務中に始めた不動産投資で、毎月のキャッシュフロー（満室時）が約115万円となり、13年間いた製薬業界を卒業することにしました。
その後、約半年のリフレッシュ期間を経て、不動産業界に飛び込んできました。

一般的に、家賃収入＝不労所得というイメージがありますが、決して楽なことばかりではありません。空室対策に家賃滞納、思わぬ出費や思わぬ事故等々・・・様々な出来事があります。

しかし、それでも私は不動産投資を続けていくつもりです。
現代のストレス社会、そして当てに出来ない年金制度の中、安定した家賃収入は自分の身を守る一つの有効な手段であり、不動産投資のメリットはそのデメリットを大きく上回るものだと思っているからです。

不動産投資家の目線でお話させていただきますので、不動産投資にご興味のある方はぜひ私にご相談下さい。

資格：
宅地建物取引主任者
2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP）

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