100万円/月のキャッシュフローを得る不動産投資　不動産投資

金利交渉の結果

夏から打診した金利交渉ですが、ようやく本日1％引き下げという連絡がきました。

これでキャッシュフローは月4万円強、増える予定です。

何もしないで月4万円増えるのは大変うれしいですね。

時間がかかってしまったのは、私が仕事上無理を言ってお客様の融資を通してもらったりしていましたので、なかなかプライベートとしての交渉ができなかったためです。

金利を引き下げるポイントは、

①振り込まれた家賃は使わずに貯蓄し、一定金額以上を維持すること
②銀行のクレジットカード会員になること
③積極的に定期預金をすること、等

以上、銀行にとってよいお客さんであるこが条件のようです。

昨年は1.75％、今年は1.0％という金利交渉結果ですが、コストが0円でキャッシュフローが改善できるとてもよい手段だと思います。

来年も頑張るぞ！！

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自殺者の続き②

先日、私のアパートで入居者の自殺があった後、リフォーム費用を見積もった結果、約300万円という見積もりの連絡が来ました。

それに付け加え、損害賠償として家賃の低下分を計算した結果、約800万円となったため、合計約1,100万円を遺族に請求をしています。

取り急ぎ、部屋の方はクリーニングしてもらえるという返事をいただいたので、現在クリーニング作業を行っています。

アパートの近隣の方からも、臭いがすごいので早く何とかしてほしいと言われていたので、ひとまずホットした気分です。

問題は損害賠償の費用で、後日お話し合いをしたいとのことです。

私は、遺族に対して今回のことは大変お気の毒だと思っていますが、私も自分の家族を守らないといけません。

言うべきことはしっかりと主張したいと思いますが、気が重いのが本心です。。

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入居者の自殺。。

私のアパートで自殺者が出てしまいました。。

先日、アジアン調の部屋にリフォームした部屋のあるアパートです。

その時、浄化槽付近が臭かったので浄化槽屋さんに、掃除の見積もりをとっていたのですが、僕が嗅いだその臭いは、どうやら死体の臭いだったようです。

亡くなった事が分かったきっかけは、『○○○号室からお経を唱える声がして気味が悪いので、調べて欲しい』という一本の電話からです。

ずっとその入居者に連絡をとってもつながらず、緊急連絡先である父親からも連絡をとってもらうようになっていたのですが、まったく連絡がつかず、強制的にその部屋を開けることとなりました。

実は、そのアパートは、以前より別の管理会社で管理を行ってもらっていて、実際に私は立ち会っていません。

管理会社の担当者いわく、首吊り自殺をしたようで、死体は腐乱しており、床に死体がくっついていたそうです。

僕は決済で銀行にいたので抜けられませんでしたが、3日間は行かないほうが良いと言われました。

理由は、その光景と臭いだそうだそうです。

その光景は、担当者があまり思い出したくなさそうで、あまり話をしてくれませんでした。

そして、死体の臭いは衣服に染み込み、何日間も落ちないようです。

実際に私の会社でも過去に管理物件で自殺者が出た部屋があり、そのときは臭いがとれたのは3日ではきかなかったそうです。

その後、警察も立ち入り、アパート周辺は騒然としていたそうです。

また、その入居者の父親とも連絡が取れたそうですが、自分の子供の有様がそうとうショックだったようで、落ち着いたら今後のことについてお話するということになりました。

最近、テレビで物騒な事件がアパートやマンションで起こるたびに、オーナーさん今後どう対応するのかと心配していましたが、まさかわが身に降りかかるとは思いませんでした。

私が不動産投資のリスクを考える上で、最も恐れていたリスクの一つがこの自殺者です。

まだ連絡は来ていませんが、退去する人も出てくるでしょうし、家賃の引き下げも確実になります。

当然のことながら、マイソク（広告）には自殺があったということの記載義務があります。

父親に対しては、今の心情を考えると酷かもしれませんが、その部屋の前全面リフォームは最低限していただくつもりです。

損害賠償請求もしたいところですが、保証人は保証会社、それもよりによって先日破綻したリプラスなので難しいですが、父親としてどう対応していただくかを問うつもりです。

やはり不動産投資のリスク分散として複数棟を所有するのは間違っていないと思いますが、それにしても、『お経の声が聞こえて気味が悪い』という電話は一体なんだったのでしょうか。。

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照明器具で入居者決定！？

先日、数ヶ月ぶりに退去者が出たので、プチリフォームをしてみました。

プチリフォームといっても、照明器具を変えてみただけです。

1Kの部屋なので、何か他の部屋と差別化したいと考えていたのですが、今回は照明器具を変えてみました。

　これが、照明器具を替える前の部屋。

　近くのホームセンターで購入した照明器具をつけた後。

光の具合にもよるのですが、私的にはちょっとアジアンな感じで大満足です。

さらに良いことに、退去者がでてわずか半月強（今日）で次の入居者が決まりました！！

照明器具は5,980円（現品限りの特売）でしたので、非常に満足しています。

この照明器具が入居の決め手になったかどうかは分かりませんが、昨年半年以上空いていた経験を踏まますと、多少なりとも決め手の要因になったのではと勝手に思っています。

今後も退去者がでたら、照明やクロスなどちょっと変化をつけながらリフォームしていきたいと思います。

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管理会社の管理

私の物件で、約半年滞納している入居者がいます。

本日、その滞納額の約半分の入金があったと管理会社から連絡がきました。

私は、2ヶ月滞納した時点で諦めていたので、半分ではありますが入金があったことはラッキーだと思っています。

実はこの物件、前は大家さんが自主管理していた物件です。

所有者が私になってから頻繁に滞納するようになったのです。前の大家さんは物件から家も遠く、ほとんど入居者とのコミュニケーションはなかったそうです。

私と異なっている点は、前の大家さんは滞納者への対応を厳しく行っていたことです。

私は契約時に滞納者の話を聞いていていましたし、そういったトラブルに時間を費やしたくなかったので、大家さんなら誰もが知っている大手の管理会社に管理を任せることにしたのです。

しかし、担当者が全く動いてくれませんでした。

滞納者の管理も私が連絡をしない限り教えてくれませんでしたし、催促もあまりしていなかったと思います。

いよいよ堪忍袋の緒が切れてしまった私は、『前の大家さんは素人の自主管理できちんと回収ができて、なぜプロの管理会社にお金を払って管理してもらっているのに回収ができないんですか？！』と、電話口で切れてしまいました。

それ以降、私は管理会社との人間関係の構築と、アパート経営に真剣に取り組んでいる姿勢をみせるため、こまめに管理会社と連絡をとり、進捗状況等確認するようになりました。

管理会社の担当者も、少しずつではありますが、きちんと動いてくれるようになりました。

私のような平凡なサラリーマンが、1から不動産投資を始め、どれだけの借金を抱えてアパマン経営をしているかとういうのは、なかなか伝わりません。

管理会社の担当者と人間関係を作ること、そして管理会社を管理することは非常に大切なことだと思います。

滞納金の残金、来月に必ず振り込むとのことですが、どうなるのやら。。。

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